Een hypotheek voor DGA: een probleem? Veel particulieren denken dat het voor (beginnende) ondernemers met een besloten vennootschap of bv moeilijk of misschien zelfs onmogelijk is om een hypotheek te krijgen. Dit is zowel onjuist als onterecht. Je kunt zonder veel moeite namelijk zeker in aanmerking komen voor een hypotheek als je je financiën goed beheert. Ook als je een startende onderneming bent zonder nog enige inkomsten kun je terecht voor een hypotheek voor DGA. Je kunt bijvoorbeeld soms een hypotheek aanvragen als je minstens zes maanden als DGA in dienst bent geweest en die functie gedurende die hele tijd hebt vervuld.
De geldstromen en inkomsten van een DGA-ondernemer worden door veel banken en hypotheekbemiddelaars niet goed begrepen. Daardoor krijgen veel DGA’s mindere hypotheekoffertes of worden ze onterecht afgewezen door geldverstrekkers. In dit artikel geven we je informatie over je mogelijkheden, manieren om je kansen te verbeteren en de bewijsstukken die nodig zijn om een hypotheekaanvraag in te dienen.
Hoe wordt je hypotheek geëvalueerd, per DGA?
De gebruikelijke eis voor een directeur-grootaandeelhouder (DGA) is dat je je jaargegevens over drie volledige boekjaren kunt overleggen. Hypotheekverstrekkers bekijken ook je belastingaangiften van de laatste drie jaar. Je wordt vaak niet goedgekeurd voor een hypotheek als je geen documentatie over de volledige drie boekjaren kunt overleggen, of als je jezelf een laag inkomen hebt toegekend omdat je toetsingsinkomen te laag is.
Mogelijkheden voor bedrijfseigenaren
De enige documenten die de bank in overweging neemt wanneer iemand in loondienst een hypotheek aanvraagt, zijn de loonstrook en werkgeversverklaring. Helaas werkt de DGA niet rechtlijnig omdat de directeur enige zeggenschap heeft over de beloning. In feite ben je enerzijds werknemer van je eigen bv. Anderzijds run je je eigen bedrijf. Bovendien kunnen de inkomsten als ondernemer elke maand variëren. Als DGA met een wisselend inkomen word je dus voor hypotheekdoeleinden tot een risicogroep gerekend.
Geen drie boekjaren nodig
Veel ondernemers denken dat je als DGA drie boekjaren nodig hebt voordat je een hypotheek kunt aanvragen. In de meeste situaties is het met drie jaar historische gegevens veel eenvoudiger om het bedrijfsinkomen te schatten, maar ook na slechts één of twee boekjaren kun je met sterke documentatie een hypotheek krijgen bij allerlei geldverstrekkers. Sommige kredietverstrekkers houden bijvoorbeeld rekening met de overeenkomsten van je holding en/of vennoten. Anders dan je eerste twee boekjaren zullen sommige banken ook een winstprognose accepteren. Wil je het voorgaande jaar meer gewicht geven? Maak er dan drie keer van. Als alternatief zijn er kredietverstrekkers die een percentage van de winst van je eerste of tweede boekjaar in rekening brengen.
Een andere strategie is om de lopende rekening flink af te lossen of af te lossen door winsten uit te keren, wat je vooruitzichten op de financiering van je droomhuis sterk verbetert en je hypotheeklast sterk vermindert. Een andere keuze is om je eigen geld te beleggen met leesbare financiële overzichten bij de hand, bij voorkeur gemaakt door een accountant of boekhouder.
Tip: FinaForte